个人出售二手房个税按核实征收（差额20%）、核定征收（收入1%—3%）或“满五唯一”免征三种方式处理，继承及家庭分割房产再出售的原值与年限认定规则各异。
如果您出售个人名下的二手房，需依法缴纳个人所得税，其计税方式与房屋持有年限、是否唯一住房、能否提供原值凭证等关键因素密切相关。以下是具体适用的计算方法与减免情形：
一、核实征收：按差额20%计算
该方式适用于纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证（如购房合同、发票、契税完税证明）及合理费用凭证的情形。税务机关据此核定应纳税所得额，再按20%税率计征，税负相对可控且具确定性。
1、确定转让收入：以房屋实际成交价格为准；若申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按市场价格核定。
2、扣减房屋原值：包括原始购房价款、契税、印花税等直接计入房产成本的税费。
3、扣减合理费用：含本次转让过程中缴纳的增值税及附加、土地出让金、评估费、中介费（不超过成交价2%）、装修费（须提供5年内有效发票，最高抵扣成交价10%）、房贷利息（凭还款凭证累计抵扣）。
4、计算应纳税所得额：转让收入－房屋原值－合理费用。
5、计算应纳税额：应纳税所得额 × 20%。
二、核定征收：按转让收入1%—3%比例征收
该方式适用于纳税人无法提供完整原值凭证或税务机关无法核实原值的情形。各地执行比例不同，多数地区住宅类二手房统一按1%核定，非住宅类或特殊区域可能适用2%或3%，操作简便但税基为全额收入，通常税负高于核实征收。
1、确认适用条件：未提供购房发票、合同缺失、凭证不全或经审核不予采信。
2、获取当地核定比例：向房屋所在地主管税务机关或不动产登记中心查询最新执行标准（如杭州、南京等地住宅普遍为1%，北京部分区域非普宅为2%）。
3、计算应纳税额：转让收入 × 核定比例（例如：500万元成交价 × 1% = 5万元）。
三、“满五唯一”免征政策
该政策是个人出售自有住房最核心的个税减免条款，完全免征个人所得税，无需计算、无需申报，但必须同时满足两个法定条件：房屋产权证登记时间或契税完税凭证填发时间起算已满5年，且为卖方家庭在本市范围内登记在册的唯一住房。
1、验证“满五年”：以不动产权证书登记日期或契税完税凭证填发日期中较早者为起算点，截至本次交易网签日期满60个月（含）以上。
2、验证“唯一住房”：通过不动产登记机构出具的《家庭住房情况查询结果》确认，该查询覆盖买受人及其配偶、未成年子女名下全部住房。
3、提交材料：身份证、户口簿、婚姻状况证明、不动产权证、契税完税凭证、家庭唯一住房承诺书。
4、办理节点：在不动产交易登记环节同步提交，由税务窗口当场核验并出具免税证明。
四、继承取得房产再出售的个税处理
继承取得的房产，其原值并非继承时的市场评估价，而是被继承人取得该房时的实际购置成本。若无法提供被继承人原始购房凭证，则可能被税务机关核定征收；但若能追溯并提供原始发票、契税票等，仍可适用核实征收。
1、调取被继承人原始购房资料：包括原购房合同、付款凭证、契税完税证明、不动产登记簿历史记载。
2、确认继承时是否已缴契税或印花税：法定继承免征契税，仅缴0.05%印花税及80元登记费，该部分可计入合理费用。
3、计算原值时叠加继承环节税费：被继承人购房原值＋继承时缴纳的印花税＋登记费。
4、转让时仍可主张“满五唯一”：继承时间可连续计算原产权持有年限，且若继承后未另行购房，该房仍可视作家庭唯一住房。
五、家庭财产分割类无偿转让的个税豁免
此类情形虽不涉及买卖交易，但后续若受让方再行出售，其计税原值及年限认定有特殊规则。其中，离婚析产、直系亲属赠与、法定继承三种路径均不产生个人所得税，但再出售时原值和年限承继效力不同。
1、离婚财产分割：受让方取得房屋的原值为原购房成本，持有年限自首次购房日起连续计算，满足“满五唯一”即可免税。
2、无偿赠与直系亲属：受赠方再出售时，原值按赠与时的税务机关核定价格或评估价确定，持有年限自赠与完成登记日起算，不追溯原购房时间。
3、法定继承：受遗赠人或法定继承人再出售时，可将被继承人购房时间作为自身持有起点，且原值按被继承人原始购置成本确认，这是唯一可完整承继原值与年限的路径。
