公积金贷款利率显著低于商业贷款，2026年2月首套5年以上分别为2.6%与3.2%–4.2%，二套为3.075%与4.1%–4.9%，利差导致30年期100万元贷款总利息相差约38.44万元。
一、利率水平差异显著
公积金贷款与商业贷款的利率设定机制完全不同，导致二者在实际执行中存在稳定且可观的利差。公积金贷款属于政策性贷款，资金来源于职工与单位共同缴存的住房公积金，其利率由中国人民银行统一规定并下调；而商业贷款是银行市场化经营行为，利率以LPR为基准，再根据借款人资质上下浮动。
1、截至2026年2月，首套5年以上公积金贷款利率为2.6%，部分城市如深圳执行2.85%；
2、同期首套商业贷款利率普遍执行LPR-45BP，即3.05%（5年期LPR为3.5%），但多数银行对普通客户实际执行上浮，常见区间为3.2%–4.2%；
3、二套房贷利率差距更大：公积金二套5年以上利率为3.075%（全国统一），而商贷二套多执行LPR+60BP及以上，即4.1%–4.9%。
二、利率结构来源不同
公积金贷款利率不随市场资金成本波动，而是由国家宏观住房保障政策直接调控，具有强制性、普惠性和稳定性；商业贷款利率则锚定LPR，叠加银行风险定价，存在个体化差异，且重定价周期可选3个月、6个月或1年，动态调整频繁。
1、公积金贷款利率调整由央行统一发文，例如2025年5月8日起下调0.25个百分点，存量贷款自2026年1月1日起自动执行；
2、商业贷款利率调整依赖借款人与银行约定的重定价日，若选择1月1日，则2026年首次调整已落地；若选择每6个月重定价，则部分客户已在2025年11月完成下调；
3、同一客户在不同银行申请商贷，可能因信用评分、收入证明完整性、房产抵押状态等因素，获得相差超0.5个百分点的实际执行利率。
三、实际还款负担对比
利率差异在长期还款中被显著放大，尤其在等额本息模式下，月供与总利息呈现非线性增长关系。相同贷款金额与期限下，利率每降低0.5个百分点，30年总利息可减少约12万–18万元。
1、贷款100万元、30年期、首套：公积金利率2.6%对应月供3822元，总利息37.6万元；商贷利率4.2%对应月供4890元，总利息76.04万元；
2、贷款50万元、20年期、首套：公积金利率2.6%月供为2673.94元，商贷利率3.5%月供为2928.42元，每月差额达254.48元；
3、贷款80万元、10年期、首套：公积金利率2.6%总利息为13.76万元，商贷利率3.2%总利息为18.42万元，10年利息差为4.66万元。
四、利率适用条件存在刚性约束
公积金贷款并非人人可得，其利率优惠建立在严格的缴存与使用资格基础上；商业贷款虽利率高，但准入门槛相对宽松，审批逻辑更侧重现金流与资产覆盖能力。
1、申请公积金贷款须满足连续足额缴存住房公积金满6个月（部分城市要求12个月），且当前处于正常缴存状态；
2、借款人及配偶名下无未结清公积金贷款，且所购房屋须为自住住房，不得用于投资、商用或第三套及以上；
3、商业贷款对缴存状态无强制要求，个体工商户、自由职业者、外籍人士等均可通过提供纳税记录、银行流水、资产证明等方式申请，但利率上浮幅度通常高于单位职工。
五、利率与额度联动影响实际成本
单纯比较名义利率易忽略额度限制带来的结构性成本。当公积金贷款额度不足时，需组合商贷，形成“公积金+商贷”混合贷，此时整体加权利率成为真实融资成本。
1、北京首套房最高公积金贷款额度为120万元，若购房总价200万元，首付60万元后需贷款140万元，则80万元须以商贷补足；
2、按公积金利率2.6%、商贷利率4.2%计算，120万元公积金贷款30年总利息为45.12万元，80万元商贷30年总利息为61.76万元，合计总利息106.88万元；
3、若全部140万元均采用商贷（利率4.2%），30年总利息为115.36万元，仍高出混合贷约8.48万元。
